叮梆商业观察:城市更新中体育馆游泳馆改造模式

由于商业化程度低、运营及管理成本高,我国.

由于商业化程度低、运营及管理成本高,我国大部分体育场馆长期存在着场地利用率低、运营困难的问题,部分体育馆甚至因为开门就亏钱而直接被闲置起来,与我国人均体育用地面积并不高的现状形成鲜明矛盾。

盘活已有场馆资源,提高体育场馆利用效率已成为我国体育产业的重要课题。而国办在《进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中,提出了对包括老旧厂房、文化体育场馆等长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产进行改造盘活的要求后,也加速了各地体育场馆的改造需求。

那么体育场馆可以怎么改?什么样的模式才能真正推动场馆的可持续发展?结合未来体育业态发展趋势,我们从商业策划及设计角度提出以下几点建议。

一、在运营模式上,坚持政府引导,市场为主,通过多种模式充分吸引社会资本参与体育馆的改造和运营,由此降低财政投入压力,同时通过企业的市场化操作重新激活场馆生命力。考虑到体育馆依然需要承担一定的社会服务功能,因此政府与企业可就双方的权责进行合理分配。

二、整合运动前后的消费连接,带动运动场域的流量变现。简单来说就是把运动场作为主力店,同时利用场馆的空余空间兼顾运动前与运动后的消费需求,打造出更多与之关联的消费场景,譬如利用集装箱打造轻餐饮、轻购物店铺等模式提供朋友、家人运动后聚会的柔性空间,促进消费连接和提供增值服务,我们将这种模式总结为“核心功能+特色服务”。

三、复合功能场馆打造。场馆可通过空间功能的灵活变动,在体育赛事之外的空余档期,承接各类文化、娱乐、展会赛事,以提高空间利用率,同时提升场馆收益,这种方式更适用于大型体育馆;对于中小型体育馆而言,在非高峰时段切换成一个艺术沙龙、特色展厅、小影院、小剧场、数字体育和体感游戏厅等,都是提升空间利用率的有效方法。

最后需要注意,体育场馆具有公益性和营利性双重属性,传统体育场馆改造应坚持社会效益优先的原则,全民健身和体育赛事的功能不能改变,在此基础上增加更多的经济属性,以满足多元化经营的需要,打造体育场馆服务综合体。

基于以上建议,我们精选了几个国内外较为成功的体育场馆或体育综合体运营案例作为参考。

淡滨尼天地总建筑面积达12万㎡,整体建筑布局呈回字型,内设有公共服务中心、运动场、图书馆、家庭医疗中心、运动科技中心、游泳馆、乐龄活动中心、美食街、民众俱乐部和零售商店等,融合多种生活方式,形成了一个开放、亲民的共享空间。

淡滨尼天地的主体是一座能够容纳5000名观众的小型足球场,能够承担各级别的足球赛事。很多小型的青少年足球赛事都选择在这里举办,不仅场地费用便宜,同时还能够吸引不少周边的居民前来观赛。

二楼拥有一座室内综合体育馆及一座容纳400人的艺术剧场,经常演出一些热门剧目,举行各类展览。三楼是新加坡最大的室内羽毛球馆,五楼设有一条围绕整个中心的环形塑胶跑道,顶楼还有一座露天游泳池,以及配套的儿童乐园和按摩水池,适合周末的亲子休闲活动。

除了大量的体育设施,淡滨尼天地配套的商业设施也非常齐全。围绕球场打造出了24小时营业的小吃美食街,提供价格相对低廉的餐食。场内的配套商场则拥有600多个来自世界各地的品牌专卖店。

为了给附近居民提供便民服务,场馆内还设置了新加坡首个24小时一站式公共服务中心,提供24小时电子服务柜台,方便居民在政府机构上班时间以外获得服务。

大型体育场馆的改造可借鉴该模式,在主体业态不变的情况下,将生活服务所需的各类业态融合于空间中,打造全新的体育综合体模式。

玫瑰碗球场是全美体育场馆的典范,因为它一直强调顾客满意、合理的赛事安排和社区参与。广场的运营盈利模式,也值得其他运动场馆借鉴。

玫瑰碗球场由Pasadena市当局委托玫瑰碗运营公司运营管理,玫瑰碗运营公司代表Pasadena发行二千二百五十万美元债券。投资近五百三十万美元于城市基金,每年约有3%-3.5%的收益。

在奥运会结束以后,场馆一直是加利福尼亚大学洛杉矶分校橄榄球队的主场,同时承包加利福尼亚大学洛杉矶分校所有的大型活动,其它还包括玫瑰碗杯赛、全美橄榄球全国冠军赛、巴莎迪娜市的活动、超级碗杯等,而且也是洛杉矶银河队在一年间的主体育场。

举办音乐会、宗教仪式、欢迎宴会、公司会议、产品发布、论坛、团队建设、退休聚会、颁奖典礼,玫瑰,并且还是世界上最大的跳蚤市场,每个月的第二个星期日展开的加利福尼亚最隆重的跳蚤市场,两千名以上的商人在这里展开的古董、珍藏品、美术作品、工艺品等的展示。

玫瑰碗球场拥有世界顶级体育场标准的豪华包厢。每个包厢一个座位、每个包厢有电视显示器、停车许可、为聚会成员提供的特别节目、包厢就餐服务、包厢服务私人电梯、独立洗手间等。

Game Streetmekka Viborg是一个开创性的项目,通过将一处空置工业建筑变成一个充满活力的,可以展示街头体育、街头文化和街头艺术的的街头体育馆。

工厂中心区块化身为室内场所,藉由木质层板筑构舞蹈室,并铺设足球、篮球场,让市民自在玩乐活动,而两侧划分为主题式空间,一侧点缀大面积涂鸦,给予跑酷、滑板等极限玩家尽情练习的轨道,另一侧提供给艺术家、音乐 DJ 独立工作室。汇集多元艺文与街头文化,使运动、社交两项功能相融,再次赋予老建筑新生。

改造后的体育场馆,既对接服务半径内群众不断迭代的健身需求,又实现了复合功能和兼容设计,有效提高场地利用率,尤其是引入年轻人喜爱的运动形式带来持续引流和文化交流的做法值得参考。

位于绿色广场镇中心的Gunyama水上娱乐中心在澳大利亚密度最高的社区之一中建立了一个新的娱乐中心。水上娱乐中心的建造“不仅仅是为了那些要跑步的人,也是为了想离开公寓喘口气的人。”

该中心是自2000年悉尼奥运会以来,悉尼市修建规模最大的游泳场馆,于2020年开放。馆内容纳:多个室内/外常温游泳池、健身房、户外遮阳瑜伽平台、咖啡馆、托儿所和户外多功能运动器械。其自身能源系统将为建筑供暖供电自给自足。

室内泳池的活动式地板是南半球最大的,它可以降到两米深,或升高到与地面几乎齐平,模特可以从一英尺高的水中走过。游泳池场地能够改变深度,就能够多样化使用,功能可从水球运动到年轻孩童的游泳课进行无缝转换。

Gunyama水上娱乐中心多元的业态组合,改变了该地区的形象——从原有的工业中心转型为朝气蓬勃的宜居城区,为当地提供了一个适合本地居民、游客休闲锻炼、与亲朋相会的好去处。

日照游泳中心位于日照奥林匹克水上公园内,按照世界锦标赛比赛标准建设,是日照市开展文体活动的重要平台,也是2010年第二届中国水上运动会、2011年和2018年全国游泳锦标赛的主会场。

整个场馆占地10万平方米,设有3500个坐席,分为室内和室外两个部分。室内部分包括游泳馆、跳水馆、训练馆和戏水馆四个部分,室外包括游泳池、跳水池、广场等。其中,游泳馆和跳水馆是彻底分开的,满足了游泳比赛和跳水比赛同时进行的要求。

赛事之后,为提高场馆的利用率,场馆创新探索运营模式。除了融入文艺演出、旅游休闲、公益事业多种业态功能外,游泳馆在二楼大厅新增了梦幻弹力公园项目,利用戏水馆平台开设休闲吧,将戏水馆打造成了儿童戏水乐园。此外,在全力做好游泳健身教学培训的基础上,完善了跳水馆水沙秀演出项目。

在原有乒羽健身和教学培训的基础上新增少儿篮球、跆拳道、视力保健等业务,场馆的业态进一步丰富,利用率几乎是达到了百分之百。

作为深圳福田CBD区域为数不多的大型运动场地,皇冠体育中心除了常见的篮球场、足球场外,还包含了羽毛球、乒乓球、拳击、棒球、攀岩等小众运动场所,在深圳福田、罗湖上班族中极具人气。

体育馆的人气除了其本身位置及业态多元带来的消费粘性外,更值得一提的是其紧邻深圳年轻人潮玩的聚集地——十亩地的优势。下班后,年轻男女们在运动场完成一次自我“虐待”后,走出场馆大门就能到十亩地约饭约酒约奶茶,完成一次运动后的自我奖励或者是一次社交聚会。

消费者对于运动的需求早已经不只单纯从健康的角度出发,而是附加了休闲放松、社交等目的,因此运动+周边商业配套组合,对于双方的引流可谓相辅相成。

我们从几个案例中得到的启示是:在承担原有体育功能外,拓展相应的商业、娱乐、会展等配套服务,形成“以商养体,以体促商”的运营模式,让体育馆转变为承载演艺、旅游、会展、娱乐等产业的社区综合体,将会是未来体育馆改造的方向所在。

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